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上半年二手房中介卖了34065套房子,最厉害的是……
来源: 好找房|2019-07-04
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今年春节前,杭州的二手房市场开始回暖,但并没有出现大幅度的提升,直到阳春3月,市场才恢复活力,刚需和改善客争先“抢占房源”,之后银四、红五月的二手房市场成色都不错,且价格也较稳定,不存在跳价或者大幅上涨。业内人士分析认为,整个上半年购房者回归理性,成交量符合市场预期判断,下半年随着需求消耗和购买力下降,成交量可能会有回落。
 
月成交4连降  余杭板块签约最热
 
6月末周2119套的成交量,给杭州二手房市场的“中考”来了最后一次冲刺。好找房数据显示,2019年上半年网签41692套,同步下降14%。其中中介成交34065套,占比81.7%。
杭州市区2015-2019上半年度成交走势图
 
杭州市区上半年成交走势图
 
单看今年上半年这一成绩,除相比2015年上半年高了9000多套,但与2016年、2017年、2018年同期PK,皆是“输家”。而从成交量走势图看,从2017年上半年到2019年上半年,已经连续三年下跌。
 
单月网签量上,今年上半年杭州二手房市场在3月彻底苏醒,之后连续到5月,成交量都维持在8700套以上。而6月受网红新盘入市和梅雨季影响,成交下滑明显,7952套的成交,环比5月下降了9%
 
杭州我爱我家品牌总监周包军表示,在经历过2018年下半年的观望后,二手房市场累积的购房需求在今年上半年得到释放,成交量从底部回暖到相应稳定。尽管有下滑,但整个上半年的表现还是在市场预期内的,根据历年成交情况,并不算低水平。单月成交均价有一定的上下波动,但波动幅度不大,在精准调控下,市场回归理性
 
杭州市区上半年签约套数分布图
 
杭州市区上半年成交热门商圈TOP10
 
从成交区域来看,余杭仍是当之无愧的霸主,11174套的成交量,占比达到了27%,也是12个城区中唯一破万的。一方面从成交热门商圈看,闲林、临平和临平北3个商圈,均入围成交热门商圈TOP10,成交套数达到了3290套,且签约均价低,因此成了刚需购房者的选择;另一方面有不少新交付房源入市,如位于闲林的绿城翡翠城,这个超级红盘2006年就开始入市,今年诞生的第4个万人摇也是其四期加推。翡翠城靠近未来科技城阿里园区,除了缺地铁开通这个配套,其他配套都相对成熟,前期交付都是精装房源,自然吸引了不少想要留在城西的二手房买家。
 
主城的成交主力仍集中在西湖三墩,下沙沿江、高教园区,以及江干九堡和下城朝晖;从成交均价看,10个热门商圈,均价25000元/㎡以下的占了7个,承接了从市中心外溢的“刚需”购买力的需求。
 
置换潮来袭 自住改善比例扩大
 
杭州市区分面积段成交套数占比图
 
杭州市区6月成交小区TOP10
 
杭州市区上半年成交小区TOP10
 
上半年杭州市区住宅成交TOP10
 
上半年杭州主城区住宅成交TOP10
 
注:
1.杭州市区数据统计范围为主城区、萧山、余杭、大江东、富阳。
2.杭州市区签约套数TOP10包含商业数据。
3.2019年6月、2019年上半年成交TOP10小区和商圈,其签约套数不包含自助签约平台数据。
4.以上所有签约数据统计时间截止为2019年6月30日,签约套数相同以签约面积排序。
5.由于二手房房东出售意愿、房屋装修、坐落等情况不同,同一小区房源的市场挂牌价和实际成交价都会有所不同。
6.文中所示价格为小区和商圈实际签约房源的签约均价,内容仅供参考,请勿作为购房标准。
 
相较于去年刚需为主导的二手房市场,今年上半年在整个行情转暖的情况下,也刺激了改善型购房需求的释放。从分面积段套数占比来看,90㎡以上占比达到了29%。杭州市区住宅签约前十小区中,保利东湾、众安理想湾、竹海水韵、翡翠城、东海闲湖城5个小区的平均成交面积在100㎡以上。在找房君以往的周成交分析中,也数次提到小区签约中改善型房源增加。
 
周包军表示,随着家庭人口结构和购买力的变化,肯定会有从刚需到改善置换的过程,这是一个必然的阶段,也是一个趋势。浙江中原地产首席分析师荆海燕认为,从买房的规律上来看,一般5、6年是一个家庭换房改善的周期,所以改善型需求是源源不断的产生,但也会根据楼市的周期出现大小年。今年就是改善的大年,一方面是新房中改善型楼盘供应比较集中拉动了购买力,另一方面是限价的吸引。
 
除此之外,榜单上还有不少酒店式公寓的身影,如华元欢乐城、八方城等,且成交排名都不低。这两年杭州的二手酒店式公寓也一直卖得不错,尽管酒店式公寓二次转让时税费较高,需缴纳契税3%(普通住宅为1%~1.5%)、增值税5.6%、个税1%,但低首付、低总价、多形态、不占房票等优势,仍挡不住投资客置入出租的热情。
 
 
 
杭州市区6月经纪企业市场占比排行
 
杭州市区上半年经纪企业市场占比排行
 
注:1、以上数据统计范围为杭州市区(不含临安)。
      2、企业门店备案和经纪人备案数据来源于杭州市二手房交易监管服务平台,截止2019年7月4日13:30。
 
经纪企业方面,6月市占变化比较大。德佑、大屋则分别增长了6.4%和0.3%。整个上半年,我爱我家仍牢牢稳坐榜首席位,10350套的签约量,占比24.8%。链家豪世华邦分列第二、三位。
 
今年上半年二手房市场呈现的另一个特点是挂牌量大幅增长,挂牌量的增加,对于购房者来说,有了更多选择。好找房首席评论员宋文杰认为,对于挂牌量激增不必过于恐慌。由于房源一旦挂牌就会计入总量,但过程中转为出租房或者房东临时决定不卖的房源并不会自动“撤销”,依然计算在内,因此实际在售的二手房数量,并没有那么高。
 
下半年二手房市场会如何?周包军则表示,去年累积的购房需求已经过一定阶段消耗,下半年成交可能会进一步回落,特别是第三季度。荆海燕认为,“限房价、竞地价”的政策发布后,对下半年的土地、新房、二手房都会产生影响。二手房的挂牌量会持续增加,而购房者会更趋于理性。 
 
本文数据来源于好找房与透明房地产研究院
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